浅析唯一住房的执行

《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》和《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）中明确规定，对被执行人已经依法设定抵押的房屋和执行依据确定交付的房屋，人民法院可以强制执行。因此，本文所论述的唯一住房执行是指在金钱债权执行中，被执行人除唯一住房外无其他财产可供执行的情形。

一、问题的提出 

《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第七条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”该规定为唯一住房的执行提供了法律依据，《执行异议复议规定》第二十条进一步规定了唯一住房可以执行的三个条件。但是上述规定均未明确唯一住房超过生活所必需的标准，导致在司法实践中出现大量被执行人以唯一住房为由抗拒执行的现象，往往使得法院的执行工作陷入被动，严重损害了申请执行人的合法权益,不利于社会矛盾的解决。因此，有必要分析唯一住房执行过程中存在的障碍，采取相应对策予以解决，更好地平衡申请执行人债权与被执行人基本生存权之间的关系，以期促进执行工作的顺利进行。 

二、唯一住房执行制度存在的问题 

（一）对唯一住房可以执行的情形规定不够全面。 

在我国现行的法律及司法解释中，只有《执行异议复议规定》对被执行人唯一住房能够执行的具体条件进行了明确规定，但也仅在第二十条中规定了三种可以执行被执行人唯一住房的情形：1、对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；2、执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；3、申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。 

笔者认为，上述三种情形规定的范围比较狭窄，不能充分解决实际执行案件中存在的复杂问题。在唯一住房执行案件中，有些被执行人虽然不符合上述三种情形，但对其唯一住房能否执行仍值得商榷。 

（二）超过生活所必需的认定标准不明确。 

早在2005年1月1日生效的《查封规定》中，最高人民法院就对唯一住房执行问题作出了规定。《查封规定》第七条规定，对超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋可根据申请执行人的申请予以执行。但是规定中并未明确超过生活所必需的具体认定标准，“以至于在司法实践中对唯一住房能否执行难以界定，并最终形成唯一住房不予执行的惯例。”直至2015年5月5日最高人民法院公布《执行异议复议规定》，其中第二十条规定了唯一住房可以执行的三个条件，表明被执行人唯一住房并非都能豁免执行，但仍未明确超过生活所必需的具体标准。 

超过生活所必需认定标准的缺失，造成了唯一住房执行缺乏实际操作性，使一些被执行人以唯一住房为由抗拒执行，逃避法律责任；加之实践中出于维护社会稳定的考虑，很多法院对被执行人的唯一住房不加区别一律不予执行。这造成了唯一住房不得执行的错误认识，在司法实践中产生了不良影响，助涨了被执行人逃避执行的侥幸心理和嚣张气焰。甚至出现被执行人有房可居，而申请执行人因债权无法实现衣食无着、无处可居的情况。这对申请执行人来说无疑是极不公平的。 

三、探寻唯一住房执行的立法本意 

依据《查封规定》第六条，被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，人民法院不得拍卖、变卖或抵债。其目的是为了保障被执行人的基本生存权，维护社会稳定。但这种保障并非毫无限制，第七条即规定了超过生活所必需的例外情形，只是由于缺乏超过生活所必需的认定标准，导致在实践中出现了唯一住房不执行的情况。但是被执行人唯一住房一律不执行明显存在缺陷，比如被执行人的唯一住房是一套豪宅、别墅，此种情况下若仍机械地坚持唯一住房不执行的做法明显对申请执行人不公平，这也绝非是该规定的立法本意。 

《执行异议复议规定》的出台，明确表明被执行人唯一住房可以执行，对保护申请执行人的合法权利具有十分积极的意义，体现了执行理念的重大进步。根据第二十条的规定，结合最高人民法院执行局复议监督室主任范向阳审判长对该规定重点问题所作的详细解读，不难发现唯一住房执行的立法本意：在被执行人唯一住房执行案件中，人民法院保障的是被执行人及其所扶养家属生存所必需的居住权，而非唯一住房的所有权，被执行人利用法律对其生存权的保障逃避执行不受法律保护。 

四、完善唯一住房执行制度的建议 

（一）扩大唯一住房执行的适用范围。 

《执行异议复议规定》虽然规定了执行唯一住房的三个条件，但是相对于复杂的执行实践而言，规定过于简单。在具体的执行过程中，仍存在其他可以执行被执行人唯一住房的合理情形，各省法院可以结合实际情况，根据《执行异议复议规定》出台相关规定，扩大唯一住房执行的适用范围。 

1、被执行人名下虽只有一套房屋，但其长期未在该房屋居住或者将该房屋出租、出借给他人的情形。实际生活中，被执行人名下虽只有一套房屋，但是因生产经营或其他需要而长期租赁第三人房屋居住的现象非常普遍，此时被执行人往往将自己名下房屋另作他用，比如出租或者出借给他人。人民法院保障的是被执行人的居住权，被执行人的唯一住房应当与其日常生活、居住息息相关、密不可分。“若房屋闲置或出租，即可推定被执行人有能力在该房屋之外解决居住问题，即使是唯一住房也可强制执行。” 

2、执行依据尚未生效，但诉讼程序已经启动，在此期间，被执行人转移其名下其他房屋造成唯一住房事实的情形。《执行异议复议规定》第二十条相关规定中，将被执行人转移房屋的时间限制在执行依据生效之后。笔者认为，该规定的目的在于惩罚被执行人转让房屋逃避执行的行为，但是对时间的限制却使得该项规定的惩罚力度大打折扣，对申请执行人的权利也起不到预期的保障作用。因为，实践中被执行人完全可以规避该法律规定，在执行依据生效之前将房屋转让，执行依据尚未生效并不能说明被执行人不存在逃避债务转让房屋的可能。被执行人从诉讼活动开始时就应当能够预见到案件可能存在的风险，因此，为了更好地保障申请执行人的权利，应当以一审诉讼或仲裁立案后为时间标准。被执行人在一审诉讼或仲裁立案后存在为逃避债务转让房屋的行为，再以唯一住房为由拒绝执行的，人民法院应当不予支持。 

（二）明确超过生活所必需的标准。 

笔者认为，关于唯一住房执行条件的规定，仅考虑到了被执行人方面的因素，缺乏对房屋本身因素的考量。在有的执行案件中，被执行人并不存在法律规定的可以执行唯一住房的任一情形，除了唯一住房之外，确无其他可供执行的财产。在这种情况下，也不能对被执行人的唯一住房一律不予执行。因为，被执行人的房屋千差万别，价值上也存在很大差异，此时就需要对被执行人的房屋进行认定，根据该房屋是否超过被执行人及其所扶养家属生活所必需来决定能否执行，这样更符合立法本意。笔者认为，可以通过面积标准和价值标准两方面来认定。 

1、面积标准。 

在确定具体的认定标准上，依据《执行异议复议规定》第二十条中“申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋”的表述，执行实践中可以廉租住房保障面积为标准，来判断被执行人唯一住房是否超过生活所必需。在具体操作中，可以委托具有资质的中介机构，对被执行人唯一住房的居住面积进行计算，根据实际居住且被执行人负有赡养、抚养、扶养义务的家属具体人数，最终计算出人均居住面积，若超过当地廉租住房保障面积，则应认定为超过生活所必须。 

2、价值标准。 

由于我国各地经济发展水平不平衡，同样面积的房屋在不同地区的市场价值可能会存在很大差异，有的房屋虽未超过当地廉租住房保障面积，但其市场价值却可能远远超过债权额。因此，在设定面积标准的同时，有必要再设定价值标准。被执行人的唯一住房“评估变现后即使安置被执行人及其所抚养家属后仍有足额房产变价款实现债权，则法院可以认定被执行人的住房已经超过生活所必需的标准。” 

(作者为华州区法院法官)

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