浅谈商品房预售合同备案后法院是否可以查封

一、商品房预售合同备案的概念

商品房预售合同备案，是指房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。

    二、商品房预售合同备案的意义

﹙一﹚、办理《商品房买卖合同》备案手续，是商品房买卖交易合法性和唯一性的有效保障。某些开发商推迟办理《商品房买卖合同》备案手续，将房子再次出售，一房多卖，最终损害购房者的利益。

﹙二﹚、《商品房买卖合同》何时生效，可以在合同中约定。如果合同约定自备案之日起生效，不办理登记备案手续，开发商就可以以此为由确认合同无效。所以对购房来说，合同备案是非常必要的。

﹙三﹚、备案手续可以由开发商、购房人双方共同办理，也可以委托开发商单方办理。通常这一手续是由开发商负责办理，购房人只需要提供相关委托书等资料即可。法律规定了一个备案期，购房者应及时向房管部门查询。

﹙四﹚、《商品房买卖合同》的份数可以由双方约定，购房者可要求多签一份合同留在自己手里，其他合同拿去备案，这样万一出现问题，可依手中的购房合同备案，维护自己的权利。

三、商品房预售合同备案的法律效力

按照相关法律法规的规定，商品房预售合同签订后，开发企业应当在签约之日起30日内，向房产管理部门和市、县土地管理部门办理预售合同登记备案手续。
预售合同登记备案不是预售合同成立的必要条件，未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的成立。
但预售合同登记备案后，可以使预售合同产生对抗善意第三人的权利，也就是说，如果开发商在签订预售合同后，又擅自将房屋转卖给他方时，购房人可以用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以请求司法机关裁定开发商的转卖行为无效。
因此，商品房预售合同经过登记备案后，购房人的合同权利就多了一道保障，没有经过登记备案的合同存在着较大的风险。因此，笔者提醒购房人签订购房合同后，一定要敦促开发商将预售合同备案。

四、商品房预售合同备案后，法院是否可以查封？

依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》中的相关规定，商品房预售合同备案后，法院可以预查封。

1、法律依据：最高人民法院,国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

2、预查封，是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。

列入预备查封的房屋可以有：在建设中的房屋；已竣工但由于有关建房手续不完备有待补办的房屋；当事人购买后尚未进行权属登记的商品房屋等。这些房屋一旦由登记机关核准登记产权，即视为同时转为正式的查封。

（注：以上为作者个人观点）

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